王刚：需尽早推出机构型租赁住房

2018年9月25日，由中国发展研究基金会主办的博智宏观论坛第三十二次月度例会召开。会议主题为“房租、房价与经济增长”。中国REITs联盟秘书长王刚出席会议并发表评论。

需尽早推出机构型租赁住房 

为什么中国REITs总是推不出来？我最近一个很重要的观点是要把上半场的房地产开发销售和下半场的房地产或者不动产整体持有和运营分开来。美国REITs三大物业类型，一是购物中心，二是写字楼，三是中国一直没有出现的行业，就叫住房租赁的类似行业。美国整个REITs大概是1万亿美金的市值，住房租赁这个行业大概占了13-14%，也就是说一千多亿美金是专门持有公寓。

REITs的基本概念或者房地产投资的基本概念是房租除以房价——租售比。做商业地产投资有个很重要的概念叫资本化率，资本化率的概念相当于股市里的PE倍数，他用的是扣掉房地产税和管理费的净租金。资本化率是商业地产投资的黄金指标。资本化率更重要的是和利率比，所以实际上对于房地产投资来说，最近房价的上涨在我们看来就是毛毛雨，因为本身租售比或者资本化率太低了。当然房租实际上可控率比较低的，这个行业还是处在很初级的阶段。我认为当我们通过长租公寓租到两室一厅的时候才代表这个行业成熟了。

住房租赁这个行业中我们并没有有效解决供给的问题。房地产行业承担了太多的社会责任，从地方到老百姓的美好生活都需要它，因为大家想住个好房子、租个好房子都是很现实的。要租就得有人提供，过往我们对供给端的研究不够。从真正的供给端演变成可供给的需求又需要很长时间，房地产的滞后性是政策总是对不上的原因。从拿地到变成房子到租出来，这个过程当中有很多的环节，会有很大迟滞的。所以，我认为推出机构型租赁住房早就应该做了，如果现在做等到真正变成有效供给大概需要两三年。

解决这个问题从分母入手比从分子要容易，分母是房价，房价要通过集体土地建设来降低成本。现在一线城市中地价占房价的百分之五六十都很正常，所以只有把地价降下来才能降低分母，提高租售比。总的来说，房地产最重要的是把边界划分清楚，保障的归保障，市场的归市场。

现在实际是REITs推出的最好时机了，因为房地产开发销售这种东西到一定的量了，我们要做的是把现有的存量资产进行专业化的管理。REITs推不动的核心原因是让REITs成为房地产开发商销售的融资工具，而不是变成不动产持有运营的融资工具，这是需要澄清的事情。

最后，如果要真正解决这个问题，还需要从土地、税收方面多下功夫，让更多有效的供给进来。从长期规划来看，我们要研究分析到底人口的移动、人口的迁徙会带来什么样的需求，其实我们看发达国家的路径是可以作出相对准确的预测。