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白彦军:从地价变化看楼市走势

2018年9月25日,由中国发展研究基金会主办的博智宏观论坛第三十二次月度例会召开。会议主题为“房租、房价与经济增长”。中国指数研究院研究总监白彦军出席会议并发表演讲。


 

从地价变化看楼市走势 


一、 新一轮土地流拍高峰来临,酝酿市场变局


今年以来流拍量进一步提升,新一轮流拍高峰期来临。我们把历史流拍数据做了梳理,从2010年至今,土地流拍有三个高峰时间点,第一是2011年,土地流拍占比接近5%;第二是2014年,就是市场上一轮调整;第三是2018年,2018年1—8月份整个土地流拍占比是6%,应该是过去历史周期的最高点。2011年、2014年市场分别都经过了调整,而变化是从土地市场出现的。2018年前八个月土地流拍总量已经是2017年全年的1.5倍,这次的土地流拍城市不像过去基本都是三四线或者普通的二线为主,而是我们认为比较好的一二线城市的土地流拍增多。土地流拍的增加,是市场变化的前奏。



 图:2010年至2018年8月300城住宅用地流拍地块总规划建筑面积 


另一方面,今年1-8月份,从地价来看,住宅用地成交价格下跌,溢价率继续下降,整个地价情况也反映了市场的预期和心态的变化。从不同城市来看,一线城市无论是土地成交面积、出让金还是楼面价都在往下走,其中部分是因为政策控制的因素。二线基本上土地成交面积和出让金都保持不到20%的增长,但是地价是基本持平的。核心在于三四线,今年到现在为止,整个三四线楼面价涨了12%,交易量达29%,出让金增长了接近50%。从土地市场整体来看,大体一二线保持稳定,三四线处于相对比较高位的状态。


 

流拍背后的原因,一方面土地出让限制政策较多导致企业不愿意拍,另一方面起拍价比较高,也降低了企业拍地意愿。另外,要特别注意这里核心的问题在于供给数据的变化,在2014-2016年连续三年,全国300个地级以上土地成交面积持续下降。真正土地市场成交量开始反弹是2017年,2017年全国土地交易量按300城统计来看增长了20%多,2017年供给量上来了。2018年1-8月份,全国300城土地成交量增长了23%,在2017年基础上继续往上走,我们认为整个供给的充分或者相对充分对楼面价的变化或者整个流拍的变化有很明显的影响,这点我们必须重视。


一般看房地产市场有两个先导性指标,土地市场和二手房市场。首先土地市场的变化,引起整个一线城市包括二线城市的新房市场也在变化。在很多城市,虽然8、9月份推盘量比较大,但是去化水平开始往下走。其次,部分城市二手房市场也开始出现调整。对于整个四季度或者明年,我们基本的判断是市场稳定、城市分化、周期延长。 


二、 趋势:市场稳定,城市分化,周期延长


首先市场稳定。去年商品房的销售面积是16.9亿平方米。我们认为2018年会在去年的基础上上下浮动,虽然目前来看是正增长,但是今年四季度的变数非常大。从投资和新开工来看,今年大局已定,保持近两位数增长没有问题。对2019年整个市场的判断,市场出现一定波动是非常可能的,无论是销售、投资还是开工都会面临很大的影响和调整。


其次城市分化。市场和整个城市的变化、自身的供求关系、城市基本面、整轮周期里所处的起始点都是非常相关的。我们认为接下来整个城市会分成四种类型,一类是继续面临量限价涨,我们认为中西部省会城市在这轮过程中仍然会有一定结构性的机会。第二类城市,主要包括长三角和珠三角的一二线城市,可能会面临量跌价稳。因为这轮调控比较稳,但是量因为各种限制性因素的影响还会保持变化。第三类就是量价继续调整的,包括北京、天津、廊坊等,环渤海区域,包括济南,最近市场都会面临调整的节奏。第四类是长三角的城市,包括长三角的三四线城市,虽然这次棚改有影响,但是这些地级市相对有比较强的地方财政实力,加之基本面的改善,整体会保持继续稳定增长的状态。


最后是周期延长。从整个大周期来讲,这轮调整周期会继续延续。现在这个市场我们认为属于将调未调的阶段,整个市场暂时是平稳的,然而平的过程中要往下走,但是没有完全下来。什么时候会下来?我认为9、10月份非常关键,9、10月份一般是这个行业的黄金周期,如果9、10月份这两个月推盘量大,但是交易没有想象那么好,那么我们基本确立这轮调整或者真正的调整在今年四季度会真正的打开。 三、 供求:中长期库存相对合理,三四线潜藏新风险



当下最好的政策是保持一定的稳定性,不管是否合理,最关键的是稳定市场预期和信心。无论长效机制还是短期手段,都需要一个更合理的周期,或者相对平稳的市场。



市场变化的核心是供求关系,供求关系的核心是库存。一个是短期库存,另一个是中长期库存,其中包括竣工待售的面积、在建的待售面积、和待开工的土地面积。目前,重点城市短期库存去化周期基本是10个月左右,市场供求关系比较紧张,所以短期会调整,但调整的压力和节奏不会太高,市场会自发的调整。中长期库存很关键,历史上最高的库存状态是2014年,经过三四年的去库存,目前商品房库存去化周期进一步缩短。



把三四线的库存按照三分法分,其平均去化周期不长,但是绝对规模、待开发面积持续增长快且量非常大。全国卖地规模前20的城市里边三线城市占据5席,这些城市在近一两年的土地成交非常多,但是从消费的持续性来讲远不及城市群内的三四线。所以在当下的市场环境里,普通三四线城市新一轮库存累积问题需要进一步关注。 
四、 要关注土地财政的问题



房地产市场的四大主体是政府、开发商、金融机构和购房者。其中,政府发挥着十分重要的作用:一种方式,政府可以通过土地出让,控制土地出让的规模和价格获得相对高或低的土地出让收入;另一种方式,地方政府会通过把地价控低,获得相对少的土地收入,但会吸引更多的产业、人才来这个城市,从而获得更好的城市发展机遇,最后通过城市价值提升推动房价提升。这两种模式无论在国外还是国内,其实就是房价上涨的主要路径。其中,第一种对于土地财政的依赖需要特别关注。



2017年,全国地方本级公共预算收入是9万多亿,国有土地使用权出让金约5万亿,土地出让金占地方一般公共预算的比例是55%,比2016年提高了13.8个百分点。接下来,如果房地产市场出现波动,对不同的城市会有不同的影响。从地方政府土地依赖度来看,一线城市占比是0.46,二线是0.76,三四线是0.64。按照这个比例来看,一旦碰到土地流拍,如果地价、土地交易量降低,地方政府可持续发展就会有很大的问题,这不仅仅是房地产的问题,也是宏观经济的问题。



通过土地出让收入占地方一般公共预算比例和真正的税收占一般公共预算比例,我们对城市进行了分类,如下图所示。第一类,城市公共预算收入比较稳健,土地收入占比较低。第二类,城市税收占比较高,财政质量好,但土地出让金收入比较高,合肥、武汉、苏州等城市目前也面临土地占比较高的问题。第三类,城市过度依赖土地受让出入,财政收支不稳定,这类城市对于土地市场波动带来的影响要特别关注。


 

图:城市分类(气泡大小为常住人口规模)


 从土地出让规模合理性来看,地方政府要根据短期城市建设、城市投资做合理的测算,对土地交易规模要有合理的预判,特别是供给比较紧缺的一线和二线城市,加快土地出让规模的合理性。此外,要增强土地的有效供给。政府目前想做的就是真正通过供给结构的调整实现供给的优化。根据北京和上海去年公布的数据显示,未来五年土地供给结构,北京是40%的商品住宅,20%的安置房,20%的共有产权房,还有20%的租赁房,即所谓的442结构。上海和深圳基本也是这样。这个政策对市场是有预期引导性的,不仅对一线城市有影响,对二线城市也有影响,比如,西安刚出的政策是60%的商品住宅,20%的公租房,还有20%的共有产权房。不是每个城市都是442的结构,需要因地制宜。地方政府要提高科学施政的水平,测算供给规模、土地供给结构,才能保证房地产市场稳定的增长。

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